El mercado del alquiler en uno de los municipios más atractivos de Mallorca
El municipio de Calvià, ubicado en la costa suroeste de Mallorca, abarca algunas de las zonas residenciales más exclusivas y demandadas de la isla: Cas Català, Illetes, Bendinat, Palmanova, Santa Ponça y Portals Nous, entre otras. Estas áreas no solo destacan por su proximidad al mar y sus paisajes naturales, sino también por ofrecer una excelente calidad de vida, con servicios de primer nivel, infraestructuras modernas y una comunidad internacional consolidada.
Históricamente vinculado al turismo de alto nivel y a la adquisición de segundas residencias, Calvià ha evolucionado en los últimos años hacia un modelo más diversificado, consolidando un mercado de alquiler robusto y dinámico. Este mercado abarca tanto estancias vacacionales como residencias permanentes, lo que ha generado una demanda sostenida por parte de distintos perfiles de arrendatarios.
El entorno privilegiado, la cercanía a Palma, la conectividad directa con el aeropuerto internacional y la presencia de servicios como colegios internacionales, clínicas privadas y zonas comerciales exclusivas convierten a Calvià en un punto de referencia para inversores tanto nacionales como extranjeros. La combinación de factores geográficos, sociales y económicos ha reforzado su atractivo como destino de inversión inmobiliaria.
El otoño de 2025 se presenta, por tanto, como un momento estratégico para evaluar la capitalización y la rentabilidad que puede ofrecer la inversión en inmuebles destinados al arrendamiento en este municipio. En un contexto de búsqueda de activos seguros y rentables, Calvià destaca por su estabilidad, su potencial de revalorización y su capacidad para generar ingresos constantes.
¿Qué es la capitalización inmobiliaria y por qué es clave para el inversor?
Cuando hablamos de capitalización inmobiliaria, nos referimos al retorno que genera un inmueble en función de los ingresos por alquiler que produce. Es decir, la capacidad del activo de “pagar su propio valor” a lo largo del tiempo. Este indicador permite al inversor evaluar si la compra de una propiedad es financieramente viable y qué horizonte temporal se requiere para recuperar la inversión inicial.
La fórmula básica para calcular la rentabilidad bruta es:
Rentabilidad bruta (%) = (Ingresos anuales por alquiler / Precio de compra del inmueble) × 100
Por ejemplo, si un apartamento en Palmanova cuesta 550.000 € y se alquila por 2.500 € al mes (30.000 € al año), su rentabilidad bruta sería del 5,45 %. Este cálculo inicial es útil para comparar propiedades, pero no refleja todos los costes asociados.
La rentabilidad neta, más realista, descuenta gastos de comunidad, mantenimiento, seguros e impuestos, quedando habitualmente entre el 3,5 % y el 4,5 % en propiedades bien gestionadas. En algunos casos, si se optimiza la gestión y se reduce la vacancia, puede alcanzar incluso el 5 % neto, especialmente en zonas con alta demanda y poca oferta.
Además, es importante considerar la revalorización del activo. En zonas como Calvià, donde el valor del suelo y la calidad de vida siguen en aumento, la plusvalía a medio y largo plazo puede añadir un componente adicional de rentabilidad que no se refleja en los ingresos por alquiler.
Precios y rendimientos del mercado de Calvià en otoño de 2025
Los últimos datos del mercado inmobiliario mallorquín muestran una tendencia estable al alza tanto en precios de venta como de alquiler, especialmente en zonas costeras del suroeste. Esta evolución responde a una demanda sostenida, una oferta limitada y una percepción de seguridad jurídica y fiscal por parte de los inversores.
- Precio medio de venta en Calvià: entre 5.800 y 6.400 €/m², con picos que superan los 9.000 €/m² en Cas Català o Portals Nous.
- Precio medio de alquiler: entre 22 €/m² y 28 €/m²/mes, según ubicación y calidad de la vivienda.
- Rentabilidad bruta promedio: del 4,5 % al 6 %, dependiendo del tipo de inmueble.
- Rentabilidad neta estimada: del 3 % al 4,5 %, ligeramente superior a la media balear.
Estas cifras consolidan a Calvià como uno de los municipios con mayor potencial de capitalización inmobiliaria de Mallorca. La estabilidad del mercado, la calidad de los activos y la demanda internacional hacen que los inversores encuentren en esta zona un entorno propicio para generar ingresos recurrentes y preservar el valor de su inversión.
Las zonas con mejor relación entre precio de compra y rentas de alquiler son Santa Ponça, Palmanova y Cas Català, donde la demanda supera la oferta, especialmente para viviendas modernas, con vistas al mar o alta eficiencia energética. En estas áreas, los inmuebles bien posicionados pueden alquilarse en menos de 30 días, lo que reduce la vacancia y mejora la rentabilidad neta.
Factores que impulsan la capitalización en Calvià
- Alta demanda internacional
Compradores y arrendatarios de Alemania, Suiza, Escandinavia y Reino Unido siguen liderando el mercado, especialmente en propiedades de gama alta. En 2025, los extranjeros representan cerca del 30 % de las transacciones inmobiliarias en Baleares. Esta demanda se traduce en una presión constante sobre la oferta, lo que favorece la revalorización de los activos y la estabilidad de las rentas. - Oferta limitada y normativa restrictiva
La escasez de suelo edificable y las regulaciones sobre alquiler turístico han reducido la oferta disponible, lo que mantiene los precios y las rentas en niveles elevados. Además, las restricciones urbanísticas y medioambientales limitan la construcción de nuevas viviendas, lo que refuerza el valor de los inmuebles existentes. - Atracción del alquiler corporativo y de temporada larga
Profesionales desplazados, trabajadores remotos y familias internacionales buscan alquileres de larga duración, impulsando la demanda en zonas residenciales tranquilas con servicios todo el año. Este tipo de arrendatario suele valorar la calidad del inmueble, la eficiencia energética y la proximidad a colegios y centros médicos, lo que permite a los propietarios ajustar precios al alza. - Auge de las viviendas sostenibles y eficientes
Los proyectos con certificaciones energéticas, paneles solares o aislamiento térmico presentan una prima de valor del 10–20 % y menor vacancia, mejorando la rentabilidad neta. Además, estas viviendas suelen atraer a un perfil de inquilino más estable y comprometido, lo que reduce la rotación y los costes de gestión.
Estrategias para mejorar la rentabilidad del alquiler en Calvià
- Elegir bien la tipología de inmueble
Los apartamentos de 2–3 dormitorios con terraza y vistas parciales al mar ofrecen actualmente la mejor relación rentabilidad/precio. Las villas de lujo tienen márgenes más altos, pero requieren mayor inversión y mantenimiento. También es recomendable considerar propiedades con espacios exteriores, buena orientación solar y acabados modernos. - Optimizar la gestión del alquiler
Una gestión profesional (contratos, mantenimiento, marketing digital y selección de inquilinos) puede aumentar la rentabilidad neta entre 0,5 y 1 punto porcentual anual. El uso de plataformas especializadas, la automatización de procesos y la atención personalizada al inquilino son claves para maximizar ingresos y minimizar incidencias. - Invertir en eficiencia energética
Mejorar el aislamiento, instalar sistemas de aerotermia o placas solares no solo reduce gastos, sino que aumenta el atractivo para inquilinos internacionales exigentes. Además, estas mejoras pueden beneficiarse de subvenciones públicas y deducciones fiscales, lo que mejora el retorno de la inversión. - Evitar la vacancia estacional
Apostar por contratos de 10–11 meses o alquiler corporativo durante el invierno mantiene la rentabilidad constante, incluso fuera de temporada. También es útil diversificar el perfil de inquilinos y adaptar la oferta a las necesidades del mercado, como incluir mobiliario funcional, conexión a internet de alta velocidad y servicios adicionales.
Perspectivas para 2026: un mercado maduro, pero con recorrido
Todo apunta a que el mercado de alquiler en Calvià seguirá mostrando un comportamiento sólido y estable en 2026. Aunque el crecimiento de precios tenderá a moderarse (previsiblemente entre el 3 % y el 5 % anual), la escasez de oferta, la fuerte demanda internacional y el perfil residencial de alto nivel mantendrán la zona como una de las más rentables y seguras para invertir en Mallorca.
Además, la evolución de las políticas urbanísticas, la digitalización del sector inmobiliario y el interés creciente por la sostenibilidad podrían abrir nuevas oportunidades para los inversores que se anticipen a las tendencias. La profesionalización de la gestión, la adaptación a las nuevas normativas y la mejora continua del producto serán claves para mantener la competitividad.
Para el inversor que busca capitalización sostenible, Calvià ofrece el equilibrio ideal: rentabilidad razonable, revalorización a largo plazo y un entorno inmobiliario de alta calidad y baja volatilidad.
Conclusión: Calvià, inversión de valor y estabilidad
Invertir en un inmueble para arrendar en Calvià en otoño de 2025 significa apostar por un mercado consolidado, rentable y predecible.
Tanto si se busca rendimiento estable como incremento patrimonial, el municipio ofrece un marco de seguridad jurídica, fuerte demanda y sostenibilidad del valor inmobiliario.
En definitiva, Calvià continúa siendo uno de los enclaves de Mallorca donde la capitalización inmobiliaria alcanza su máxima expresión, combinando rentabilidad, exclusividad y calidad de vida.